【产业大佬说】宝山城市工业园区胡琪： 土地小型化、集约化发展是工业园区结构调整的重点
在政企对接、企业管理、结构调整、产业定位、招商引税方面有较深的研究。具有丰富的实战管理和客户沟通经验。
在担任宝山城市工业园区开发有限公司领导班子的同时还兼任，上海丰翔经济技术发展有限公司党支部书记、副总经理；上海临港新业坊城工科技有限公司董事、副总经理；上海明治橡胶制品有限公司董事；上海市宝山区侨联常 委。
宝山城市工业园，1995年由上海市农委建立，属于上海市104地块的工业用地，园区占地5.98平方公里。1998年单列后，经过20年的发展，坚持创新驱动发展、经济转型升级，培育新兴产业，提高土地资源节约集约利用水平，以重点区域发展带动经济社会全面发展、打造“生态型、个性化、精品城 ”。其中的上海石墨烯产业园，既是技术性功能型平台，又是石墨烯应用科技孵化园，正在打造石墨烯国家创新中心，重点聚焦石墨烯应用产品的中试环节。
宝山城市工业园区与临港集团合作开发的临港新业坊城工科技绿洲项目正式启动。将集智慧园区、生态产业街区、创新科技社区于一体，打造立体城市产业办公新地标。这也是宝山城市工业园区在结构性调整过程中的一项重大举措。在这片土地上，将诞生宝山城市工业园区历史上第一个总部经济和科研建筑集群，从而促使园区向总部型、服务型、研发型园区转型。
“从最初发展较为粗犷型的发展，到现在已经成为集汽车制造、生物医药、新材料配套比较完整的工业园区，到现在土地占用面积基本达到饱和，并且亩产税收的产出率在50万左右，处在上海市中小企业可持续发展园区的名单前列。这得益于早先园区管理前辈们提出的地块小型化、集约化的土地开发思维理念。“上海宝山城市工业园区开发有限公司执行董事胡琪在接受创+采访时提到，“之后在园区发展的同时，不断探索未来发展的方向及模式，以顺应新经济时代的发展。”
园区结构调整中遇到最大的问题是土地回收的操作模式，例如土地产权换股权，土地收储的过程中很大的弊端是人为炒高地价。原来上海的工业用地每亩十万到二十万之间，现在已经飙升至一二百万，土地交易过程中人为抬高了土地交易成本，除此之外，交易过程中产生的25%增值税，造成土地成本成为企业总成本构成中较为“重”的部分，无形之中提高了企业运营成本。如今上海，政府也在实施调整措施，例如将“全生命周期管理”的概念引入土地用地管理过程，把跟土地有关的商业条件、税收贡献、环境评价、退出机制等等一系列因素纳入工业园区土地效益指标内。如果企业达不到税收标准，政府会收回或者企业自动撤出, 所以并不是有好的项目就可以拿到土地，需要综合考虑。
园区结构调整的另一种探索是尝试土地“先租后让“模式，以提高土地资源要素配置效率和产出效益，促进低效产业用地再开发工作，提升工业经济的运营效益。前期由政府主导再开发、市场主体实施开发并锁定价格，这属于资本招商的范畴。将工业用地先以租赁方式向土地使用者供应土地，达到投入产出条件后，再以出让方式提供给土地使用者，这属于土地集约化的范畴；“长期租赁”、“租让结合”一般不超过20年，“先租后让”租赁和出让年限之和、“弹性出让”方式约定的出让期限一般不超过30年。
传统工业园区的招商基本是“靠嘴、靠腿、靠忽悠；拼酒、拼胃、拼退税“。最早招商模式是参照招商蛇口模式，利用土地财政作为招商的竞争优势。政府把工业用地作为核心媒介，以”税收减免，贷款贴息“等优惠政策吸引企业入驻。优惠结束后，企业就会离开，这种不可持续性的招商方式是很多园区的痛点。
园区运营如何从依靠土地增值和物业租赁作为重要收入模式转型升级，这是传统老牌工业园区在发展过程需要考虑的问题。与产业园区的发展不同，工业园区在转型过程中更加精细，需要衡量的因素相对复杂。宝山城市工业园是上海市级的工业园区，在发展上有一定的细化区分,企业是否节约用地是招商过程中衡量的重点，慎重考虑占地较大的企业入驻园区。宝山工业园区当下仅有两家物流类企业，总占地不超过100亩。
园区招商应集中在产业链的某一阶段，而不是大而全，基于某阶段做好企业上下游产业链服务，逐渐形成“现代化、立体化“的产业链发展格局。园区招商还需要综合考虑区域本身的历史性、周边的集聚产业、当地区域划分等内外部环境因素，不能盲目开发圈地。上海有16个区县，106个和街道，107个镇，两个乡，宝山城市工业园区转型越来越向专业的产业园区靠近，汇集各种联盟、平台、商会等渠道，进行有效资源对接并形成良性循环。未来园区招商更注重“平台搭建”与“圈层交流”。在平台基础上，实现信息共享，产业间相互促进与转移。
据统计，到2025年，上海仅剩9平方公里可供开发，可谓寸土寸金。上海作为我国经济中心，创新水平和科研成果转化能力均出于国内领先水平，围绕“打造具有全球影响力的科技创新中心”这一战略任务，需要把科技创新真正落到产业发展上，努力在基础科技领域作出大的创新、在关键核心技术领域取得大的突破。工业园区作为城市经济及科技发展的重要承载体，在未来招商方向更加偏向选择高精尖的行业，引进更加优质的企业，实现传统工业园区的“腾笼换鸟”，助力园区转型升级。热门搜索为您推荐更多评论>
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