房价调控新政下洛阳土地和楼市市场“双活跃”
据有关数据表明，今年“新国八”政策出台后，全国各大中城市限购扩大化、限贷严格化、保障房常态化等调控措施逐步得到落实。去年3季度末至今，央行五次上调存款准备金率、四次加息，媒体舆论也反复宣扬和强调政策必将持续从紧从严，一线城市楼市从成交量到价格呈现下降的趋势。而对一些二线城市却没有太大的影响，尤其是三四线城市。以洛阳市为例，开发商在房价调控新政下不仅没有放慢推盘节奏，反而更加快速地拿地和开发楼盘。
近日，据某权威部门发布的一则土地市场交易量表格显示（如表格），洛阳市今年第一季度土地出让共有46宗，其中住宅用地26宗，总面积约156万平方米。土地交易较为集中的是洛阳市新区和伊滨区，占11宗。伊滨区已正式进入洛阳城市拓展版图，拉开了开发序幕。洛阳市瀍河区、老城区共有7宗土地出让，洛阳市西工区、高新区各3宗，洛阳市涧西区2宗。洛河以北土地供应依然趋紧。
在住宅用地方面，购买土地量最大的是洛阳旭升房地产开发有限公司，一次性购买两块土地，总面积达到2.35457万平方米，总地价更是超过了3.9亿元，其所购买的土地位置均在洛阳市九都东路南侧的旭升村。
据相关专家表示，与其他地段相比，该宗土地并不算太差，但能这样大手笔购入，可见开发商是有“预见性目的的”，甚至可以理解为在积极储备土地。另外，从第一季度商业用地交易量整体来看，洛阳土地市场依然相对活跃，这充分表明开发商并未受到新政的影响而延缓拿地的进程，相反更加积极储备土地。
对于工业用地，洛阳精密轴承产业园开发管理有限公司则购买了24万多平方米，土地出让金为两亿多元。
“或许受到商业用地购买量的影响，很多重工企业也加紧了购买，如果是用于工业投资自然是最好的，最怕企业也参与储备土地，这样对洛阳市的土地市场和楼市市场的发展是不利的，极有可能催生新的房价上涨。”洛阳市一位刘姓土地专家说，对于土地交易量的控制，政府管理部门采取适当的措施最有效。比如，可以适时地改变土地供应的节奏和方式。
土地交易量的持续增加，对房地产市场的影响是比较大的，最明显的就是价格方面持续走高，用一句话概括就是“波澜不惊，涨势依旧”。
据来自洛阳市房管局及精顺研究院市场数据库的数据表明，虽然官方数据显示一季度批准的预售许可项目并不多，仅21.05万平方米，同比下降53.79%，环比下降82.77%，整体有下降趋势。然而，从市场表现看，亮相、认筹、开盘项目却层出不穷。名优雅筑2期、紫金风景线期、九嘉海港城等亮相，东方今典、观澜、建业高尔夫花园3期等9个项目公开认筹，中泰世纪花城5期新领域，建业世纪华阳5期、3期商铺等都有新动作。从目前表现情况看，市场反应良好。
价格方面，一季度，洛阳楼市整体均价4789元/㎡，同比上涨33%，环比上涨15%。从在售楼盘情况看，新区住宅单价涨幅200~800元/㎡不等，其中泉舜不足两个月每平方米就上涨了800元，其他楼盘也均有不同程度的上涨。各大楼盘在现阶段提升价格主要原因是市场可售房源有限，同时个别楼盘为新房源推出预热，存在策略性的抬价因素。“整个市场的表现说明，开发商并没有因为新政的推出而改变或延缓原来的推盘计划，而是更积极地投入项目开发和拿地的进程。”刘姓专家表示，洛阳楼市一季度受系列调控手段的影响并不明显，值得一提的是，国家会一直利用政府职能控制银行利率等加大对房地产行业的监管，开发商应该考虑后期如何加快回款速度和更多的融资渠道。
造成洛阳市房价在高压下继续上涨的原因，有专家曾大胆表态是“趋势所致”。据国家统计局于今年2月18日首次统计的新房价显示，全国1月份70个大中城市的住宅销售价格出现变动，而在河南省纳入统计范围的郑州、洛阳、平顶山三市中，洛阳市新建住宅价格以环比上涨2.1%的幅度，位居70个大中城市第二。“上涨幅度最大的三个城市是三线城市岳阳、桂林和洛阳。”
既然洛阳被归类于“三线城市”，为何还会出现房价上涨呢？背后的原因其实并不复杂。房地产行业经过多年的发展，一二线城市的资源早已被各大巨头分割殆尽，再经过去年的严厉调控，不少房企都把目光转到了三四线城市，这也成为催高房价的诱因。“一二线城市限购后，像洛阳这样的非省会三线城市的房地产市场将迎来一个较好的发展机会。”据了解，近半年内，洛阳市就新进房地产企业超过5家。
今年4月初，曾有媒体分析过洛阳市房价上涨的原因。该媒体从三个层面来分析：供应层面表现相当活跃，洛阳市超过10家房地产企业采取各种策略推出或筹备自己的楼盘，宣传力度之大可谓是前所未有；需求层面整体表现出相对强的购买意向，“新国八”的推出并没有像前几次新政推出时的情况一样，造成市场短期的观望。主要原因是，一次一次的调控并没有像客户预期的一样房价下降，而是越涨越快。从市场发展来看，信贷政策对购房者的影响将逐步加大，收入越低，支付能力越弱，受影响越大；价格层面下降的趋势并不乐观，未来洛阳是否执行限购，房产税等更严厉的房产新政措施，也将影响洛阳市场的需求层面。
不过，据洛阳市一位业内人士指出，三四线房价上涨是一个趋势，但在密集的宏观调控政策下，大幅度上涨几乎是不可能的。随着新“国八条”的出台，楼市观望情绪已经形成，而春节假期最后一天出台的加息政策，更是提高了投机性买房的“门槛”，整个楼市销量下降已经成为预期。
对于洛阳市房价上涨的说法，该市的部分房地产开发商则持有不同的观点。帝都国际城项目位于洛阳市洛龙区，由帝华企业集团的下属洛阳帝华房地产开发有限公司开发设计，整体占地324亩，由高层、小高层、商业大配套组成数十栋的浩大建筑群落。
洛阳市帝都国际城住宅项目销售部经理王希彦在接受采访时表示，自去年5月“新政”实施以来，各项补充及细化工作也在不断地完善，目的显而易见是抑制房价过快增长，回归理性买卖时代。
王希彦说，与去年新政刚实施后火爆销售相比，今年春节后洛阳的地产行业似乎不容乐观，“当然不容乐观的是商品房（住宅）部分”。加上今年新政落实、央行加息、地方限购、首付比例提高等跟进措施的实施确实起到了抑制房价的作用，同时也有效地遏制了炒房现象。就洛阳而言也同样如此，今二月份以来更为明显。房地产行业不受投资者青睐了，房子用来居住的真正意义正在显现。同去年同期各月份销售数量比较来看，今年的销售数量基本处于去年同期的60%左右，直至目前依然如此。但是商品房价格相比去年同期基本是上浮20%左右，也就是说商品房价还是处于上涨阶段的，但好的一面是上涨幅度不是以前的速度了，体现出来的是“小步伐式的合理速度”。
王希彦认为，洛阳定位为旅游宜居城市。就字面上来看，旅游宜居城市就是城市环境及城市文化区分于一般城市，在各项设施配套上更优于其他一般城市，居民居住幸福指数也要高于一般城市。
随着洛阳城市发展及城区扩建，洛阳新区的不断完善、成熟，目前洛阳市区的土地日渐紧张，甚至出现了无地可开发的局面。进而洛阳市又开发了东南方向的诸葛、李村等地的拓展区，项目基本招商完毕并且陆续开工建设。才刚刚开始其商品房预售价就在4000元/平方米左右，可见在洛阳城区这个价位注定将成为历史。“虽说房价还是处于上涨阶段，但是其增长幅度不会一跃千里，而是缓慢地、合理地上涨。”王希彦说，对开发企业而言，这样的市场必将会引起很多反思及改革，例如越来越多的地产开发企业开始注重品牌的建设、注重规划及工程形象、注重建筑品质以及后期服务保证等。
洛阳的房价走势到底会怎样，政府有没有举措呢？对此，东方今报记者向洛阳市住建委进行了了解。
据洛阳市住房与建设委相关负责人介绍，今年洛阳市政府部门将加大保障性住房的供给，并把控制房价当做一项行政任务来进行考核，希望以综合供求两方面的趋势来有效控制房价。“应该说，接下来洛阳楼市不会出现大幅度的上涨。”
今年，洛阳将新开工各类保障性住房34408套（约220万平方米），占商品房年新开发量的50%，是去年各类保障性住房建设任务量的两倍以上。同时，洛阳市还专门召开全市住房保障工作会议，确定了今年洛阳各类保障性住房的建设目标分别是：公共租赁住房开工14300套，竣工1000套；经济适用住房开工9000套，竣工3000套；棚户改造开工8750套；廉租住房开工2358套，竣工6171套。
为保证这些保障性住房按时完工，洛阳市各类保障性住房建设的时间节点也已经敲定：4月底前，市、县国土资源、规划部门负责保障性安居工程项目用地落实到具体地块；5月底前，市、县规划、建设、国土部门负责办理完毕各类保障性安居工程建设项目《建设用地规划许可证》、《用地批准书》或《土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》；6月底前各类保障性安居工程建设项目完成前期工作；7月底前要全部开工建设；12月底前完成实物工作量的60%以上。
针对其他保障性住房工作，住房保障工作会议要求，凡是2008年、2009年未竣工达到入住条件的廉租房项目，2011年5月1日前必须达到入住条件；2010年的廉租房项目，2011年底前必须竣工并达到入住条件。
“房价高、房价涨，应该怎么控制房价，但实际上的问题是，有很大一个群体根本买不起商品房，必须通过保障房来解决住房问题。”洛阳市政协委员陈熙然说，但要从根本上解决住房问题，还是要想方设法让老百姓的钱袋子鼓起来，并建立完善的住房保障体系。
洛阳市政协委员李双军表示，外来务工人员的居住问题也迫切需要解决。因此，他建议尽快在城市各个区域规划、建设一批外来务工人员公寓，面积不用大，小户型最好，可以以低于市场的价格租赁给这一群体。另外，政府最好与用人单位合力解决这一问题，这样不仅能够减轻财政压力，也可以帮助企业“拴心留人”。“如果调控一旦失败，影响的不仅仅是全局经济，还有政府的公信力及更深层次的社会影响。楼市调控能否打破魔咒，走出越调越涨的怪圈，是对政府调控的最大考验。”业内人士表示。
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