陶某旺因非法转让土地使用权被追究刑事责任，其转让土地的违法所得212.5万元也被没收。班某栓买受涉案土地的行为虽依据法律规定未承担刑事责任，但班某栓买受集体土地进行商业开发建设，其违法性和过错是明显的。即使从合同无效导致班某栓损失的角度看，这种损失是共谋违法行为造成的，班某栓对该违法行为所可能产生的被没收、被拆除建筑物等后果应是可预测的，其本人应当承担该违法行为所造成的损失。

　　2006年陶某旺从伊川县城关镇某村民委员会（现伊川县城关镇街道办事处某社区）租赁集体土地3.5亩，在该土地上建造了厂房、车间、办公楼等建筑物。2018年1月1日，陶某旺同伊川县城关镇街道办事处某社区签订《土地补偿协议》，约定伊川县城关镇街道办事处某社区将上述3.5亩土地70年的使用权转让给陶某旺，陶某旺一次性缴纳土地补偿费87.5万元，2018年2月12日，陶某旺将土地补偿费87.5万元交给伊川县城关镇街道办事处某社区。

　　2018年4月18日，陶某旺同班某栓签订土地租赁协议，将上述3.5亩集体土地及地上附属物以515万元和利用此集体土地开发房地产给陶某旺一间门面房、一套单元房的价格租赁给班某栓使用70年。协议签订后班某栓从2018年4月18日至2018年6月29日分四次支付给陶某旺300万元。班某栓租赁土地后，同白某喜、芦某设在上述土地上合作开发房地产（小产权房）。但因上述土地没有取得土地使用权证，未经有关部门批准，2018年8月16日伊川县国土资源局作出“伊国土资执罚（2018）298号行政处罚决定书”，没收上述土地上的一切建筑物和其他设施，并处罚款6990元。

　　2020年5月28日，白某喜、班某栓与陶某旺就上述土地租赁合同纠纷一案诉至一审法院。一审法院审理后认为双方的行为涉嫌非法转让土地使用权，具有经济犯罪嫌疑，于2020年9月24日作出（2020）豫0329民初1552号民事裁定：一、驳回原告（反诉被告）白某喜、班某栓的起诉。二、驳回反诉原告（本诉被告）陶某旺的反诉。班某栓、白某喜及陶某旺均不服该裁定，上诉至河南省洛阳市中级人民法院，该院于2020年11月4日作出（2020）豫0329民终7819号民事裁定：驳回上诉，维持原裁定。一审法院已将违法线索移送公安机关处理。后班某栓、芦某设又于2022年5月24日以租赁合同纠纷再次起诉陶某旺，一审法院认为属于重复起诉，于2022年5月26日作出（2022）豫0329民初2307号民事裁定：驳回班某栓、芦某设的起诉。

　　陶某旺涉嫌非法转让土地使用权案由伊川县公安局侦查，在侦查期间，陶某旺于2022年1月5日、9月21日、10月1日分别向伊川县公安局缴纳60万元、30万元、122.50万元，共计212.50万元。经洛阳铁路运输检察院提起公诉，2022年12月13日郑州铁路运输法院认定：2006年陶某旺从伊川县城关镇某村民委员会（现伊川县城关镇街道办事处某社区）租赁集体土地3.5亩建厂。2018年1月1日，陶某旺同伊川县城关镇街道办事处某社区签订《土地补偿协议》，约定伊川县城关镇街道办事处某社区将上述3.5亩土地70年的使用权转让给陶某旺，陶某旺一次性缴纳土地补偿费87.5万元。2018年4月18日，陶某旺在未取得土地使用权证，未经有关部门批准的情况下，以300万元的价格将上述土地使用权转让给班某栓，并从中非法获利212.50万元。郑州铁路运输法院以(2022)豫7101刑初311号刑事判决书，判决：一、被告人陶某旺犯非法转让土地使用权罪，判处有期徒刑三年，缓刑四年，并处罚金人民币二十万元；二、对被告人陶某旺违法所得人民币二百一十二万五千元予以追缴，有扣押机关伊川县公安局上缴国库；三、罚金上缴国库。上述违法所得212.50万元陶某旺已经缴纳到伊川县公安局，伊川县公安局已经上缴国库。

　　头部百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

　　（原《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项）

　　头部百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

　　（原《中华人民共和国合同法》第五十八条）

　　第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

　　第四十三条因挖损、塌陷、压占等造成土地破坏，用地单位和个人应当按照国家有关规定负责复垦；没有条件复垦或者复垦不符合要求的，应当缴纳土地复垦费，专项用于土地复垦。复垦的土地应当优先用于农业。

　　第七十三条依照本法规定应当给予行政处罚，而有关自然资源主管部门不给予行政处罚的，上级人民政府自然资源主管部门有权责令有关自然资源主管部门作出行政处罚决定或者直接给予行政处罚，并给予有关自然资源主管部门的负责人处分。

　　班某栓同陶某旺签订土地租赁协议，从双方签订的协议租赁年限、租赁地价和支付情况看，该协议的性质名为租赁，实为买卖土地使用权。且双方均知道涉案土地没有办理土地使用权证，亦清楚签订土地租赁协议的目的是开发小产权房。根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款，第四十三条分别规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，……。”依据上述规定，双方签订的协议，违反法律的强制性规定，根据原《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定签订的合同为无效合同。据此，班某栓同陶某旺签订的租赁协议为无效协议。

　　关于班某栓共支付给陶某旺是300万元还是320万元的问题，主要涉及2018年5月22日班某栓转账支付给陶某旺20万元。2018年5月22日班某栓是转账支付给陶某旺20万元，但，陶某旺于2018年6月4日又转账支付给了班某栓20万元。班某栓认可收到了回转的20万元，称又从银行取现金给了陶某旺，陶某旺不予认可收到现金20万元。对该20万元不予认可。则，该院认定班某栓共计支付给陶某旺300万元。由于陶某旺同班某栓签订的土地租赁协议系非法转让土地使用权，陶某旺已经被法院判决构成非法转让土地使用权罪，双方的交易金额被认定为非法所得，并予以追缴、上交国库。班某栓作为受让人对租赁土地进行小产权房产开发的非法性是明知的。虽然《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后因合同取得的财产应当予以返回，但《中华人民共和国土地管理法》第七十三条规定，买卖或者以其他形式非法转让土地的，有县级以上人民政府自然资源主管部门没收非法所得。依据该规定，班某栓作为买卖土地的买受人所支付的“租地款”已经构成不法原因给付，其无权要求返还。

　　首先，就本案的争议焦点。其一，关于本案一审原告起诉是否构成重复起诉的问题。（2020）豫0329民初1552号民事裁定、（2022）豫0329民初2308号民事裁定均系驳回起诉裁定，目前涉陶某旺的刑事案件已经审理终结，故本案一审原告在达到起诉条件后可以重新起诉，不构成重复起诉。其二，关于双方签订的合同是否具备法律效力问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款，第四十三条分别规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖、或者以其他形式非法转让土地。”“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，……。”依据上述规定，双方签订的协议，违反法律的强制性规定，根据原《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定签订的合同为无效合同。同时，本案各方当事人均对案涉租赁协议为无效协议无争议。故确认案涉租赁协议为无效协议。其三，关于一审原告主张的320万款项是否需要返还的问题。返还财产并非合同无效后的唯一处理方式，基于违法或违反公序良俗的给付，给付人的返还财产请求权应受到限制。班某栓、芦某设基于违反国家强制性规定、违法转让土地使用权而支付款项构成不法原因给付，加之陶某旺已经被法院判决构成非法转让土地使用权罪，双方的交易金额被认定为非法所得，并予以追缴、上交国库。同时，班某栓作为受让人对租赁土地进行小产权房产开发的非法性是明知的。故虽然《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后因合同取得的财产应当予以返回，但《中华人民共和国土地管理法》第七十三条规定，买卖或者以其他形式非法转让土地的，有县级以上人民政府自然资源主管部门没收非法所得。依据该规定，班某栓作为买卖土地的买受人所支付的“租地款”已经构成不法原因给付，其无权要求返还。

　　其次，就班某栓、芦某设二人上诉理由部分。其一，关于班某栓向陶某旺支付的20万元现金是否应当被认定的问题。因其证据不足，加之在（2022）豫7101刑初311号生效刑事判决确认的事实中亦未认定班某栓向陶某旺支付其主张的20万元现金，故不予认可。其二，关于一审法院法律适用问题。因一审法院适用法律正确，并无不当之处，故不予支持。

　　本案争议焦点是因共谋违法致合同无效后共谋违法人员之间能否向一方主张被没收款项或己方的损失，对于未被没收的款项陶某旺应否向班某栓退还。

　　本案中，班某栓与陶某旺的委托代理人在再审庭审中明确认可2018年4月18日签订涉案《租赁协议》时双方均知晓班某栓租赁土地用于开发小产权房的目的，也正是由于班某栓开发小产权房的行为，蕞终引发、形成了涉案的刑事犯罪。从郑州铁路运输法院生效的（2022）豫7101刑初311号刑事判决认定的事实和裁判结果看，陶某旺因非法转让土地使用权被追究刑事责任，其转让土地的违法所得212.5万元也被没收。班某栓买受涉案土地的行为虽依据法律规定未承担刑事责任，但班某栓买受集体土地进行商业开发建设，其违法性和过错是明显的，也正是由于其上述违法行为导致其所交付的212.5万元租金被没收，法律上已无法退回，故班某栓在本案中关于陶某旺退还该款项的诉讼请求，不应支持。即使从合同无效导致班某栓损失的角度看，这种损失是共谋违法行为造成的，班某栓对该违法行为所可能产生的被没收、被拆除建筑物等后果应是可预测的，其本人应当承担该违法行为所造成的损失，而不应再请求其他违法行为人承担该损失，班某栓请求赔偿损失的请求亦不能支持。关于班某栓所付87.5万元并由陶某旺一次性向伊川县城关镇街道办事处某社区缴纳土地补偿费的问题，应认定具有土地租赁费性质，由于陶某旺与伊川县城关镇街道办事处某社区之间的土地租赁协议仍然有效，陶某旺可享受土地租赁权益或请求退回超过蕞长租赁期限的部分租金，正因为陶某旺基于该87.5万元的对价对案涉土地享有相应的权益，故班某栓可根据合同无效“返还财产”的一般法律后果，请求返还该87.5万元。

　　班某栓、芦某设等与陶某旺土地租赁合同纠纷再审审查民事判决书

　　本文作者：蒋程，法国艾克斯-马赛大学硕士（企业融资与国际贸易），国际业务部专职律师

　　专业领域：房地产法律事务、民商事法律事务

　　主要业绩：在诉讼领域，曾参与某公司与某国企的施工合同纠纷、某公司与某外企的服务合同纠纷、某公司与某国企的买卖合同纠纷、某有限公司与某国企的追偿权纠纷、提供劳务者受害责任纠纷、民间借贷纠纷、案外人执行异议纠纷等大量民商事诉讼、仲裁案件。

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