标准厂房市场调研报告以及盘活闲置厂房.doc

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　　小店工业园 标准厂房项目市场调研报告 二О二五年四月十八日 第一部分调查设计与组织实施 本次对豫北地区工业园标准厂房发展现状及发展趋势进行调研，主要从豫北地区工业园建设开发状况、豫北地区标准厂房市场现状、产业结构、工业园区标准厂房租售价格水平，同时重点了解新乡工业园标准厂房发展趋势及租售价格水平，并对新乡市、县区企业，已入驻小店工业园企业进行了全面的实地调查。 一、调研目的 全面深入调研，以获知同类物业发展状况、项目地块的环境特征，并以此为基础，结合目前各地市工业园标准厂房发展状况，从而为小店工业园标准厂房项目进行准确市场定位、降低风险提供强有力的市场支持。 二、调研时间 2025年3月28日～4月18日 三、信息来源 主要来自于豫北各开发区管委会、招商局、小店管理委员会等政府部门及政府网站；各工业园正在租售或在建标准厂房的企业、新乡市多个中小型企业、已入驻小店工业园及意向进入的企业；大河报、产业报等媒体，以及相关文字资料。 四、调研区域 郑州市、洛阳市、焦作市、鹤壁市、新乡市、新乡县。 五、调研对象 同类可比性工业厂房、项目周边环境、政府部门、已租用标准厂房的部分个体私营、民营企业、及相关媒体，并寻访了部分目标投资者及终端消费客户。 六、调研内容 1、对豫北工业园宏观环境的调查 （1）豫北主要城市宏观经济及工业园发展状况 （2）各城市工业园标准厂房租售情况 （3）各园区对企业扶持政策 2、项目自身情况调查 （1）产品的整体研究与特性分析 项目的地理位置（区域特性、区域交通状况、项目周围环境） 产品公司组成（管委会、承建单位、开发商） 3、需求市场调查 未来二年内企业拓展业务的意向 选厂房偏好（区域、投资环境、政府优惠促施、政府扶持政策、配套设施、面积） 租售决策（决策参与、决策影响因素、信息渠道的重要性排序） 租售行为（适宜销售时期、销售行为主动性、付款方式） 价格支付能力 对厂房配套的需求 租售企业 4、竞争市场调查（个案对比） （1）基本情况 工业园位置、占地面积、总建筑面积、开发商、总投资、开工竣工日期 类别、档次及整体布局 建筑材料、水平 硬件设备 配套服务功能 建园租售日期 租售价格、租售率 付款方式安排 政府支持政策 物业管理公司及费用 （2）营销策略 目标客户选择决策 市场定位与宣传重点 营销组合策略 七、调查方法 1、宏观调查 房管、土地、规划等相关部门访谈 报刊文献资料收集与分析 2、项目自身情况调查 项目规划谈论会 项目现场考察 有关人员访谈 相关资料收集整理 3、需求市场调查 专项访谈问卷（100人次） 入室主体问卷（60次） 统计数据交叉分析（分类进行频数统计分析和列联表统计分析） 4、竞争市场调查 现场踩点调查 报刊文献收集与分析 深度访谈 第二部分调查数据资料汇总与分析 第一部分五市工业园区规划建设的现状 本次对郑州、洛阳、鹤壁、新乡、焦作五个城市工业园区进行了调查，先后走访了10个工业园区。规模较大的工业园区有：郑州国家高新技术产业开发区、洛阳高新技术产业开发区。目前已布满项目，其中科技型企业占2/3以上。财税收入7.3亿元。市级以下园区以传统产业门类为主。 纵观五市工业园区，不难发现大部分工业区存在以下问题： 工业园区工厂按建小社会的模式建设、规模档次低、配套设施滞后； 郑州、洛阳多层标准厂房内存在闲置现象； 园区的产业特色定位不突出； 园区建设发展的资金紧缺； 市级以下工业园主要以低廉的地价吸引企业，集约性和土地利用率低，部分工业园出现土地闲置情况； 以政府投资，政府经营为主。 一、五市（区）标准厂房的建设情况及主要特点 标准厂房建设情况 郑州、洛阳、焦作、鹤壁五个城市标准厂房的建设多集中在高新产业开发区、经济开发区或工业集中区内。国家级、省级高新区内标准厂房建设较早，在建设初期依靠土地资源开发进行基础设施建设，环境优美、供电、供水、通讯设施齐全，依靠政策优惠实行企业聚集、依靠职权进区保证机制高效运营，出租情况较好。目前郑州、洛阳、焦作、新乡产业区创业园中的标准厂房出租率达到了95％以上，其中科技型企业占2╱3。目前，郑州、洛阳、焦作建设标准厂房呈现出上升的趋势，体现在理念新、决心大、进展快、成效显之上，郑州高新区兴建的银发工业园、中发3号工业园、光机电产业园已建好投产，目前正在招商，至今年年底郑州市将投资建设713亩、容纳企业尽220家的纺织工业园和800亩的服装工业园，规划设计已经完成；洛阳银昆科技园3栋标准厂房已建好投产，12栋标准厂房正在建设中，一期出租情况较好；新乡高新区创业园兴建的马庄工业园标准厂房于今年下半年开发，据创业园的工作人员讲已报名的企业有20多家；以上标准厂房建筑形式以多层厂房为主；市级以下工业园标准厂房建设均起步于2003年底至2004年年初，园区内基础设施较差，建筑形式为一至二层，如以土地入股形式吸引企业投资建厂的新乡北站耿庄纺织工业园、临清村附近由企业定制厂房的牧野工业园，耿庄工业园进驻企业6家，以浙江一带私营企业为主；牧野区今年下半年预引进外资建设综合型产业园，标准厂房可租可售，4月份动工。红旗区1000亩工业园标准厂房也正在规划中。 五市（区）标准厂房建设的主要特点 模式多样，运作效果明显 按投资主体分，五市（区）标准厂房的运作模式主要有四种： 以开发区管委会为投资主体，如郑州光机电产业园，郑州生物医药产业园、国家火炬计划软件产业基地、国家超硬材料产业基地、国家级创业中心、大学科技园、郑州留学人员创业园、郑州民办科技园等，洛阳的火炬创新创业园，软件园、银昆科技园；新乡、焦作的创业中心、新乡马庄工业园。 以政府推动，民资、外资为投资主体，如焦作温州国际工业园、牧野区综合产业园； 以镇、区及村级集体组织为投资主体，如洛阳市洛新区工业园、新乡耿庄纺织工业园； 以政府推动，房屋开发公司为投资主体，如郑州高新区中的TITA远发科技园、郑州高 新区银发工业园、郑州服装工业园、郑州纺织工业园、洛阳的银昆科技园； 目前，高新区内标准厂房的使用率普遍较高，入驻标准厂房的主要有电子、生物医药、光机电行业、农业生物工程、高科技种业等类企业；标准厂房交付使用主要采用全租、全售、租售结合等多种形式。 标准厂房租售价格及销售模式分析 目前，郑州、洛阳、焦作、新乡工业科技园区为投资者提供标准厂房，各园区内标准厂房的租金和售价差异较大，一方面与园区建设条件有关，另一方面也与标准厂房本身的结构、设计及在园区内的位置有关。 详情见下图： 2004年部分城市（区）标准厂房出租价格对比分析 郑州支柱产业分布图 销售价格对比 除郑州、洛阳多层标准厂房可租可售、全租、全卖，方式灵活以外，焦作、新乡、鹤壁市级、区级和乡镇级工业园区多以只租不卖、或企业购地自建为主。 租售模式对比图 政策扶持，推动力度较大 园区企业享受优惠政策。为了招商引资郑州、洛阳、新乡、焦作都极力为园区内企业的生产、建设提供便利，促进企业快速发展。由于园区级别不同，园区内的企业享受到的政策也不尽相同，但主要是从财政税收、土地使用、人才政策、高新技术产业与外资企业等几方面进行优惠。 郑州企业入园主要政策有： 推广语：国家级科技企业孵化器 政府平台轻松创业垂直起飞 1、政府招商管理职能部门入驻，为企业提供更加完善的4大服务平台 政府平台服务：办公场所推荐名称核准工商执照办理组织机构代码证办理 税务登记证办理 科技平台服务：企业家培训服务： “双高”（高新技术企业、高新技术产品）认证服务 “双软”（软件企业、软件产品）认证服务 国家、省、市、高新区各类企业扶持基金申报 科技成果认证，科技创新能力咨询、科研成果转化扶持等 中介平台服务：会计师事务所、税务师事务所、律师事务所等专业机构提供服务 融资平台服务：投资担保有限公司和投资咨询管理有限公司，提供风险投资、借贷担保等服务 2、享受优惠3大特殊优惠政策 新办企业，各种行政费用（包括工商、税务在内41项费用）全免 “双高”企业的所得税“免二减三” “双软企业”自赢利之日起所得税“免二减三” 在高新区兴办高新技术企业，注册资本最低限额3万元 3、享受自由4种灵活置业方式 可租可买 租金转房款 售后托管 分期付款、银行按揭 洛阳企业入园主要政策有： 推广语：砰然心动的优惠政策体贴入徽的专业服务是您理想的投资场所 税收优惠政策 孵化企业经省科技厅认定为高新技术企业，经主管税务机关确认，可直接或按15％的税率征收企业所得税，不用履行报批手续。新办的高新技术企业按照省现行企业所得税减免审批规定，经审核批准自投产年度起免征所得税两年。 孵化企业进行技术转让，以及在技术转让过程发生的与技术转让有关的技术咨询、技术服务、技术培训的所得，年净收入在30万元以下的，经税务机关认定后暂免征收所得税，超过30万元的部分，依法缴纳所得税 孵化企业从事技术转让、技术开发业务和与之相关的技术咨询、技术服务取得的收入经税务机关认定后免征所得税。 财政支持政策 根据洛阳市人民政府（2002）172号文件精神，“孵化企业对高新区财政实际贡献额的50％直接用于资助、奖励、培训、补贴孵化企业支持其发展，剩余部分用于孵化器、孵化基金的建设与发展”。具体支持孵化企业方式如下： 科技研发资助 企业发展奖励 管理人员培训 运营补贴 宣传、开拓市场等活动的补贴 凡参加市内举办的各类博览会、交易会及各种展览，给予企业每次500元补贴，参加外境内的给予每次1000元的补贴，参加境外的给予每次3000元的补贴。企业在北京、上海等大城市召开的产品新闻发布会给予2000元补贴。企业参加上述各类活动后，携带有关票据、活动情况汇总材料到园区管理部门办理手续。 鼓励企业上网、制作网页的补贴 企业进行网页制作、网上宣传，在互联网上设立自已的网页后，依据票据，由园区一次补贴每家企业500元。 三、孵化基金 为孵化企业提供项目投资、小额流资借贷、担保，以缓解企业经营过程资金短缺的矛盾。 焦作企业入园主要政策有：（与新乡创业园政策相同） 推广主题：科技企业的摇篮高新技术产业的园地 为孵化企业提供三种主要功能服务： 为进驻孵化企业代办工商、税务注册手续； 无偿拨付科技孵化基金的方式支持企业快速发展； 可为科技企业提供小额短期资金借贷； 优惠政策： 对孵化企业上缴的税收留区部分，由开发区财政全额转为创业中心科技孵化基金。创业中心视企业的技术水平、发展前景以及企业是否在创业园内等情况，从科技孵化基金无偿扶持20％——60％。 在创业园内生产的孵化企业： 被国家、省认定的高新技术企业：无偿扶持60％； 具有被国家、省认定的高新技术产品的企业：无偿扶持50％； 中小型企业：无偿扶持40％ 对高新科技企业或高新技术产品的扩大再生产，可采用贴息的方式支付其银行贷款利息的50％-100％给予贴补。 为支持孵化企业发展壮大，凡园内企业孵化期满后，经过经济发展、规划建设、土地管理等部门批准，在高新区征地建厂扩大生产规模的，由创业中心在其建厂投产后一次性返还其在创业园最后半年的房租。 新乡区级以下企业入园主要政策有： 耿庄纺织工业园 卖点： 1、专业纺织市场，耿庄集团和白鹭集团合作，为浙苏一带小民营企业主提供优惠的纺织原料，生产纱线、成立纺织行会，统一负责所有商家的协调及日常管理，使项目以统一的形象面向社会， 加快销售、生产，降低商家的经营风险。 主要生产产品：纱线台机器 优惠政策及合作方式 1、镇企合作，土地入股年终分利。 2、对企业上缴的税收留取部分，由乡政府和企业五五分成。 3、乡政府流资5000万，可以无息借给企业缓解资金压力。 牧野工业园 形式：可租可买由企业定制标准厂房 地点：临清店附近动工日期：2005年4月 第二部分项目自身情况调查 项目地块地理位置 优势 交通优势：与大学科教园区毗邻，西连京珠高速公路和规划中的京广客运线线，北依济东高速公路，南临太石铁路，（工业区未来有货运专线线横贯东西。交通位置优越，土地低廉具有明显的增值空间。 政府支持：推动城镇化进程，使产业聚集，新乡市政府2005年重点项目. 园区规模大，且地块相对比较规整，规划较易分割及形成花园式厂区。 不足 小店工业园尚处在发展初期，周边公交只有26路，购物、医疗有待完善。 工业园地处黄河古道，风沙大，环境、地质条件较差，投资环境影响企业进驻。 部分入园企业对基础配套，和政府服务略有不满，口碑传播加大了招商难度。 参与项目的公司情况 优势 开发商**公司为小店管委会下属实体，政府信誉，诚信保证。 建筑商：龙山物业有多年的建设开发经验，工地形象、建设质量确保企业满意。 小区物业管理还在筹划之中，计划将邀请专业的物业管理公司担任物业管理顾问，为小区业主提供管家式的标准物业服务。此举可使本项目具有较强的市场竞争力。 不足 开发商资金短缺，宣传、招商力度实力不够，使标准厂房在宣传过程中，受一定影响。 与周边以政府为投资主体建设的工业园相比，开发商对企业的优惠政策缺乏吸引力。 物业管理顾问公司尚未确定。 （3）项目市场分析 优势 市区内企业外迁，抓住市场机会点，积累有效客户。 标准厂房市场处在发展阶段，整体营销实力不强，给项目预留的发展、发挥空间较大。 民营、私企老板有改变经营现状的要求，据调查，私营企业对本项目的标准厂房认同感较好，为本项目打入市场奠定了良好的基础。 不足 市、区、镇乡级工业园发展迅速，各区以各种优惠的条件，甚至零地价吸引企业，标准厂房销售受一定影响。 标准厂房市场刚刚起步，项目在产品设计中涉及生产、生活、仓储功能划分时，要考虑到企业经营生产上的要求，对于项目先建厂，再招商，具有一定的风险性。 第三部分房地产需求调查（问卷调查） 我们采取集中访谈问卷调查、入室主体问卷调查方式，对规划最具现实意义也是企业最关心的 各类因素进行了客观详细的调查。 入室主体问卷 作为调查的主要采信样本，主体问卷的问题涉及最为全面，展开深入。必须保证其调查的全面性和客观性。采用电话预约、随机采样、设立集中市调点、知名企业中高层定向约访等形式对白鹭化纤、飞达制衣、腾飞金属公司、辉县市太阳石纺织公司、护神、招商局、涉外办、物价局、开发区办公室等政府企事业单位进行了调查，行业涉及私营业主、工人、中高层管理者、公务员等六个层面，共回收有效问卷55份，有效49份。 集中访谈问卷 取样区域 取样人群 取样数目 有效问卷 备注 辉县 私企老板 5 5 延津 私企老板、公务员 5 5 北站 私企老板 10 8 2份无效 小吉 私企老板 8 7 1份无效 小店 私企、国有企业中层领导 10 8 2份无效 铁西区 随机抽样 6 6 牧野区 随机抽样 5 4 1份无效 红旗区 随机抽样 8 6 2份无效 （二）主题问卷调查数据基础数据分析 1、未来二年内拓展业务的意向 拓展业务的目的 在对企业租赁标准厂房的调查中，用于投资升值的所占份额较多25.2％，为改善经营条件的，为45.5%. 对小店工业园区的第一感觉 人们的回答排序依次为风沙大，生产环境不好、地质条件差、政府支持、投资升值潜力大，说明小店工业园区使部分企业主观望，寄期望于通过各种附加政策得到更大的优惠。 入驻标准厂房最关心的问题 由企业对入驻工业园标准厂房感兴趣的调查可知，关心用电的，占份额的60%，交通的占40%，质量问题的占27%，安全占22%，园区以外基础配套设施占48%，可以看出，基本的配套设施是吸引企业入园的重要影响因素。 入驻标准厂房的形式是 从调查数据后看，企业入驻标准厂房的形式购买的占21.2％，租赁的占59％，可租可买的41％，其它的占25％。以上可看出，标准厂房是新型而陌生的物业，人们处于观望状态。 对小店的认知度 从数据上可以看出，小店工业园区通过两年来的建设，在新乡本地企业中有一定的识知度，但也有相当一部分企业对小店缺乏了解。 建议今后要利用政府引导的方式，加强对小店工业园整体形象的宣传，注重新乡市产业示范基地品牌的塑造。 选项 比率 较了解 9％ 知道，不太了解 36％ 不知道，没听说过 55％ 希望得到的优惠 结束语 我们希望，本次市调的分析结果能为小店工业园标准厂房项目的各项决策提供有效依据，同时也感谢新乡市水木物业房地产开发公司各级领导在调研过程中给予的帮助和大力支持。由于时间紧迫，所取调查样本的数量以及我们对本项目了解有限，本报告难免还会有疏漏不足之处，希望贵公司多提建议，以使我们在下一步工作中更好的为项目服务。我们期待着与管委会和水木物业房地产开发公司各位领导就项目规划详规及后续工作做进一步的沟通和交流，以便对该项目定位及户型设计、营销策略等作出修正调整。 最后，再次感谢水木物业房地产开发公司给予我们这次合作的机会。也为我们能为小店工业园的建设尽绵薄之力而感到高兴。相信通过这次前期工作，我们已经成为朋友。只要我们同心协力，就一定能寻找到最佳的营销方案，确保标准厂房项目的成功！ 盘活闲置厂房如何实现利润最大化 甲公司因实施异地技术改造搬入新厂区经营，为提高资产利用率，拟盘活闲置的老厂房。经前期接洽，地处老厂房周边的丙公司，有利用该厂房作为仓储用房的意向。甲公司对该老厂房的盘活有两种方案可供选择，现从纳税筹划角度分析如下。??甲公司与丙公司均为地处城市新区从事货物加工的盈利企业，均为增值税一般纳税人，城建税7%、教育费附加3%、地方教育费附加2%，企业所得税适用税率为25%，未享受企业所得税优惠政策，暂不考虑其他税费。甲公司老厂房原值4000万元，折旧年限20年，已使用10年，不考虑净残值，年折旧额4000÷20＝200（万元）。??方案一：房产出租时??甲公司房产出租。甲公司将该厂房直接出租给丙公司，月收租金200万元；丙公司招聘员工进行仓库管理，需支付人工及其他固定费用144万元。双方签订房屋租赁合同。??甲公司：年收房屋租金2400万元，应交房产税2400×12%＝288（万元），应交营业税2400×5%＝120（万元），城建税120×7%＝8.4（万元），教育费附加120×3%＝3.6（万元），地方教育费附加120×2%＝2.4（万元），房产税及城建税和教育费附加合计288＋120＋8.4＋3.6＋2.4＝422.4（万元），可在企业所得税前扣除，该项业务应交企业所得税（2400－200－422.4）×25%＝444.4（万元），获得净利润2400－200－422.4－444.4＝1333.2（万元）。??丙公司：租赁该厂房作为仓库作用，年支付租金2400万元，支付人工及其他固定费用144万元，合计支出为2400＋144＝2544（万元），该部分支出可在企业所得税前扣除，抵减企业所得税2544×25%＝636（万元），减少净利润2544×（1－25%）＝1908（万元）。??甲公司和丙公司因该房产租赁行为合计对净利润的影响为1333.2－1908＝－574.8（万元）。??方案二：提供仓储服务时??甲公司提供仓储服务。根据《财政部、国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2013〕106号）规定，提供仓储服务属现代服务业范畴，增值税率为6%。甲公司招聘员工利用老厂房为丙公司提供仓储服务，双方签订仓储保管合同。??甲公司：年收仓储服务费2544万元，开具增值税专用发票，应税劳务销售额为2544÷（1＋6%）＝2400（万元）；支付人工及其他固定费用144万元，应交增值税2400×6%＝144（万元），城建税144×7%＝10.08（万元），教育费附加144×3%＝4.32（万元），地方教育费附加144×2%＝2.88（万元）。城建税及教育费附加合计10.08＋4.32＋2.88＝17.28（元），可在企业所得税前扣除，该项业务应交企业所得税（2400－200－144－17.28）×25%＝509.68（万元），获得净利润2400－200－144－17.28－509.68＝1529.04（万元）。??丙公司：支付仓储服务费2544万元，取得增值税专用发票，可抵扣增值税进项税额144万元，仓储成本2544－144＝2400（万元），可在企业所得税前扣除，抵减企业所得税2400×25%＝600（万元），减少净利润2400×（1－25%）＝1800（万元）。??甲公司和丙公司因该房产租赁行为合计对净利润的影响为1529.04－1800＝－270.96（万元）。??方案差异分析??根据上述分析，甲公司所获方案二净利润二比方案一多，丙公司所减少净利润方案二比方案一少；两公司作为一个整体考虑，方案二比方案一净利润对净利润的影响少574.8－270.96＝303.84（万元），因此，方案二可行。??方案二比方案一更为有效的原因主要是，按照现行税收政策规定，房产租赁业务应征收房产税和营业税；而提供仓储服务只征收增值税，应税劳务接受方符合条件的还可以抵扣增值税进项税额，从而进一步降低成本费用支出。??企业在盘活闲置房产时，可参照上述思路，具体情况具体分析，方案的比较不但比较个体的差异，还是顾及合作双方作为一个整体的差异。同时要考虑以下几个方面。??1.业务实质符合规定。财税〔2013〕106号文件附件1《营业税改征增值税试点实施办法》所附《应税服务范围注释》第三条第（四）项规定，仓储服务指利用仓库、货场或者其他场所代客贮放、保管货物的业务活动。如果将房产用于办公或其他方面则不符合税收规定。??2.分开核算。财税〔2013〕106号文件附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第三十五条规定，纳税人提供适用不同税率或者征收率的应税服务，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。其附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条规定，混业经营。试点纳税人兼有不同税率或者征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，应当分别核算适用不同税率或征收率的销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率或征收率：（1）兼有不同税率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，从高适用税率。（2）兼有不同征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，从高适用征收率。（3）兼有不同税率和征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，从高适用税率。为此，纳税人混业经营应分开进行核算，避免从高适用税率。??3.取得一般纳税人资格。财税〔2013〕106号文件第三条规定，应税服务的年应征增值税销售额超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。同时，根据《国家税务总局关于营业税改征增值税试点增值税一般纳税人资格认定有关事项的公告》（国家税务总局公告2013年第75号）第三条规定，试点实施前已取得增值税一般纳税人资格并兼有应税服务的试点纳税人，不需要重新申请认定，由主管税务机关制作、送达《税务事项通知书》，告知纳税人。上述案例中，甲公司和丙公司均不需重新申请认定一般纳税人资格。但如果试点实施前未取得增值税一般纳税人资格，则要按照财税〔2013〕106号文件附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（五）项对一般纳税人资格认定的规定，《试点实施办法》第三条规定的应税服务年销售额标准为500万元（含本数）。??

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