对市十六届人大四次会议第67号建议的答复
你们提出的关于《关于尽快解决十二间屋城中村改造项目地块五、地块六挂牌出让土地容积率调整推动化解历史遗留问题》的建议收悉，经研究，现答复如下：
海城区十二间屋“城中村”改造项目于2007年7月经市人民政府批准实施，项目业主为北海市泳源房地产开发有限公司。
十二间屋“城中村”改造项目分为六个地块共约290.02亩，分布于我市广东路与重庆路交汇处周边区域以及西南大道南侧、新世纪大道北侧等处。其中地块五位于广东路以东、新世纪大道北侧，面积50亩，地块六位于广东路以西、重庆路以南，面积40.88亩，为十二间屋“城中村”改造项目回建用地，按照原市规划局审核通过的规划总平图，上述地块五、地块六中约27.8亩土地规划为公寓楼用地，可作为经营性用地进行招拍挂出让。2020年，用地预申请单位称已完成该回建用地建设，申请启动上述27.8亩土地出让工作。根据《北海市S-3-7片区控制性详细规划》，我局于2021年2月出具了地块五可出让的14.95亩建设用地规划设计条件。地块六由于所在区域没有经批准实施的控制性详细规划，无法出具规划设计条件。
为研究十二间屋“城中村”改造项目地块六可出让土地范围及出具规划设计要点，根据该项目用地调整情况、地块六原批准总平面及拟调整总平面，我局组织编制了北海市站北片区（NJ片区）NJ-20规划管理单元控制性详细规划方案，管理单元规划面积约117.9亩，其中涉及十二间屋“城中村”改造项目地块六回建用地40.86亩，地块六北地块可出让的7.49亩用地规划为居住、零售商业用地，用地容积率≤5.1，地块六南地块拟出让的5.36亩用地规划为居住、零售商业用地，容积率≤2.0。
规划方案经相关会议多次审议，会议认为拟出让用地单个地块容积率指标过高，规划方案应对该指标的由来有所说明，并要求进一步核实改造项目征地拆迁补偿的总成本支出、搬迁人员安置情况、回建区地块配套建设成本情况及地块平衡等情况。
2023年3月28日，市政府召开会议专题研究协调研究海城区十二间屋“城中村”改造项目有关问题，会议要求：
一、由海城区政府梳理海城区十二间屋“城中村”改造项目搬迁人员安置情况、改造项目地块五、地块六部分用地由回建用地调整为拟出让用地的原因、回建区地块配套建设成本情况及地块平衡情况等情况。
二、地块六A区拟出让用地的容积率指标设定不宜过高，原则上控制在3.0以内。指标设定应合理合规，有充分理由，经得起调查审计，避免出现遗留问题。
三、市自然资源局、住建局分别配合做好回建用地调整梳理、回建成本核算等相关工作。
会后，海城区政府多次组织相关部门召开专题会议研究，明确责任主体，落实了责任单位并形成了工作会议纪要。目前地块五已完成征地成本和建设成本的核算，地块六已完成征地成本的核算。
2023年5月12日，海城区政府根据《北海市人民政府关于印发北海市辖区集体土地征收及房屋搬迁补偿安置补充规定（试行）的通知》（北政规〔2018〕2 号）精神，组织相关单位按有关规定委托有资质的第三方对城中村改造项目地块六建设成本（房屋建设部分）的工程造价进行核算。下一步，待完成地块五、地块六的征地成本、建设成本核算工作后，海城区政府将综合相关部门的意见，向我局提出申请调整挂牌出让土地规划指标。我局将按程序加快地块六所在规划管理单元控制详细规划报批工作，并依据批准后的规划出具地块六拟出让用地规划设计条件，推进土地出让工作，以平衡项目业主投入的资金，解决企业的困难，化解十二间屋城中村改造项目的历史遗留问题，维护社会稳定。
主办单位：北海市人民政府 承办单位：北海市人民政府办公室
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