上海：“土地新政”盘活存量工业用地
在新一轮土地管理中，上海已明确了“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”的“五量调控”新思路。日前，上海市政府办公厅转发市规划国土资源局制定的《关于本市盘活存量工业用地的实施办法（试行）》（下称《办法》），为闲置及低效利用工业用地的调整、升级提出具体操作方法。
根据《办法》，上海对存量工业用地将主要采取区域整体转型、土地收储后出让和有条件零星开发等实施路径，并已为此制定了一系列引导及鼓励政策。比如，关于区域整体转型开发，除政府土地收储后整体开发建设外，还允许单一主体或联合开发体采取存量补地价方式自行开发。
对于补缴地价的标准，《办法》规定，转型为研发总部产业项目类用地的市场评估地价，外环线以外地区不低于相同地块工业用途基准地价的150%，外环线以内地区则一般不低于相同地段办公用途基准地价的70%；转型为研发总部通用类的，市场评估地价不低于相同地段办公用途基准地价的70%。此外，符合相关条件的研发总部类用地，最高容积率可以达到4。
再如，存量工业用地的收储也更兼顾市场因素。《办法》首次明确，采取收储后公开出让产生土地储备收益的工业用地，原土地权利人为法人的，在对工业用地、建筑物、设备等进行评估后收储补偿的基础上，可以按照土地储备收益的一定比例，由市、区（县）土地储备机构再给予补偿。
不过，随着近年土地资源“硬约束”的加剧，地价上涨较快，不少城市有企业以工业投资为名进行圈地、囤地、炒地，获取不正当收益。盘活存量工业用地，必须防止其成为新一轮“资本盛宴”。上海此次也明确了一系列加强规范和监管的举措。
比如，《办法》指出，整体转型区域规划公共绿地、广场用地及地块开放空间用地占城市建设用地比例不低于15%，规划公共服务设施用地比例不低于10%，道路间距控制在200米以下，确保支路路网密度在每平方公里6公里以上。
此外，《办法》还强调“物业自用”。规划工业区块内转型为研发总部通用类的，可以出租、分割转让，但开发单位须持有70%以上的物业产权；转型为商务办公用地的，须持有50%以上的物业产权；转型为教育、医疗、科研、养老等用途的，房屋不得分割转让。零星工业用地的开发单位，须持有60%以上物业产权。上海市规划国土资源局相关负责人表示，强调“物业自用”，目的是保证政策聚焦在真正实施产业转型的企业，而不鼓励房地产炒作。
《办法》还明确规定，对产业项目类工业用地通过补缴土地出让价款调整为标准厂房类用地的，建设用地使用权不得整体或分割转让，宗地上的房屋可以出租给符合准入条件的工业投资项目，但不得分幢、分层、分套转让。
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