金隅自有工业用地转作保障房生意：夹带配套商品房卖到8万元平方米
人民网北京4月28日电 （余燕明）位于北京海淀区的金隅·金玉府项目（备案名：山樾嘉园）销售单价已经越过8万元/平方米，最近一期项目预售许可备案均价接近7.5万元/平方米，销售殆尽。
金隅·金玉府计划在接下来的5月初加推房源，新增4栋楼共计229套房源，这已经是项目第3次加推，之后还会有最后一期项目房源面市。
金隅嘉业之所以能够获得金玉府项目开发权，得益于其股东北京市国有企业金隅集团遗留的大量工业用地，土地变性住宅用地后建成保障房及商品住宅。
北京市从2012年开始引导鼓励市属国有企业盘活自有存量土地，用于增加自住型商品房及保障性住房供应，这些存量的工业用地和仓储用地变更土地性质以后，除了建设部分自住房及保障房，国土部门也允许开发企业夹带配套商品房。
据人民网记者了解，金玉府所属地块位于原海淀区田村山西郊砂石厂西地块，这是一块保障性住房用地，配建商品房及公建。地块内共建设24栋住宅，总计5702户，其中公租房5000户，商品房702户。
人民网记者从北京市国土部门一位人士处获悉，金隅·金玉府项目所属“西郊砂石厂西地块”原用地性质是工业用地，土地使用权人是北京西砂资产经营有限公司，这是金隅集团名下一间附属公司，拆迁前，地块附着建筑物是北京金隅混凝土有限公司田村站和搅拌楼。
“西郊砂石厂西地块内的建筑物都拆除以后，工业用地性质调整为居住用地，建成保障房及商品房。”这位北京市国土部门人士告诉人民网记者，负责西郊砂石厂西地块一级开发的项目方是北京西砂资产经营有限公司。
人民网记者也从金隅股份（股份代码：过往公告内容查询到，2015年12月底，北京西砂资产经营有限公司与北京金隅混凝土有限公司签订了搬迁补偿协议，北京金隅混凝土公司终止与北京西砂的租赁协议，配合拆除并迁出在项目土地上的多项物业，之后交付给北京西砂，北京西砂向北京金隅混凝土公司支付9493万元搬迁补偿费。
金隅嘉业在2013年底以招标出让的方式约7.1亿元底价获得了海淀区田村山（西郊砂石厂西地块）保障性住房项目用地（配建商品房及公建）的土地开发权，但公司其实在2013年10月份已经取得西郊砂石厂西地块保障房部分住宅用地的预审批复。
人民网记者查询地块文件得知，西郊砂石厂西地块地上建筑面积25.52万平方米，住宅面积超过22万平方米，其中公租房建筑面积12.75万平方米，商品房建筑面积9.3万平方米，另有1万平方米配套商业。
如果将7.1亿元全部地价分摊至商品房及配套商业面积，金隅嘉业取得西郊砂石厂西地块的楼面价也不到7000元/平方米。另据北京市国土部门人士告诉人民网记者，海淀区田村山（西郊砂石厂西地块）保障性住房项目总投资约15.3亿元。
根据北京市住建委网站预售项目备案，金隅·金玉府已签约287套房源成交均价接近6万元/平方米，最近一期房源成交均价则超过7.2万元/平方米，保守按照项目清盘后整体成交均价7.5万元/平方米计算，金玉府702套商品房及配套商业总货值将接近77.7亿元，近11倍于7.1亿元地价。
金隅股份2016年保障房销售收入超过10亿元，毛利率为负，但是在2015年和2014年，公司保障房销售收入分别达到17.5亿元和39亿元，毛利率分别为33%和22%。
当时金隅股份也对一些投资者解释，公司保障房项目之所以能够取得较高毛利率，一是开发建设保障房经验比较丰富，二是金隅主要依靠工业用地转作保障房开发用地，土地成本较低。
过去数年间，金隅股份都在利用集团的工业用地转作保障房用地，其中金隅嘉业陆续推出的金隅·汇星苑自住型商品房项目，其前身是朝阳区高井星牌建材厂，地块性质调整后由金隅嘉业以底价投标竞得；金隅·汇景苑自住型商品房项目也是由工业用地变规调整而来，也由金隅嘉业投标底价竞得。
据一些研究机构及金隅股份的报告披露，金隅股份在北京的工业用地面积约为700万平方米，其中五环内约200万平方米。
其中一家研究机构指出，考虑到北京的工地紧张以及部分工业用地位置较好，除了可以作为保障房开发以外，预计这些工业用地还可以用作商品房开发及持有型物业。这家机构在报告中按照自住型商品房开发的收益计算金隅股份工业用地价值，保守估计价值超过140亿元。
上述北京市国土部门人士告诉人民网记者，金隅股份对集团的工业用地补交部分地价款以后，由国土部门审批将工业用地转化为经营性建设用地，进行一级开发，由政府征用，补偿给工业企业部分安置费及一定收益加成，随后进入公开招拍挂阶段，通常由提供自有用地的市属国有企业投标底价竞得。
“这些国有企业能够同时得到一级开发与二级开发收益，尤其是二级开发建设部分保障房的同时，由于地价低廉，配建商品房利润非常丰厚。”一位市场人士评价说。
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