重磅：洛阳经适房政策发生重大改变炒房客或将彻底退出经适房市场
重磅：洛阳经适房政策发生重大改变，炒房客或将彻底退出经适房市场
昨天，洛阳市住房保障和房产服务中心发布了一条重磅消息，以后经济适用住房上市交易可能更加严格，比如当年30万买的房子，五年之后如果按照50万卖的线%的契税和其他税费，这些税费占到了房屋增值部分的60%还多，预计该政策公布后，近期会有一大波经适房业主抛售，想要捡漏经适房的可以关注下。
昨天，洛阳市住房保障和房产服务中心发布了一条《关于进一步加强城市区经济适用住房上市交易管理的意见》征求意见公告，从公告中可以看出，以后出售经济适用住房可能更加严格，那么具体发生了哪些变化呢，我来总结一下：
头部点变化是：经济适用住房购买不满5年的，不得直接上市交易或取得完全产权，但是购房人因特殊原因需要出售，由政府按原出售价格扣除折旧费后回购；
第二点变化是：城市区经济适用住房上市交易或取得完全产权土地出让金补缴标准为交易当年基准地价的 20%；
第三点变化是：经济适用住房上市交易或取得完全产权房屋收益所得收取标准为90平米以内，征收差值部分的20%，90平米以上，征收差值部分的40%！
也就是说，以后经济适用房不满5年，不能出售或者拿证，不满5年，但是购房人因特殊原因需要出售，由政府按原出售价格扣除折旧费后回购。满5年以后需要出售时或需要拿证时，需要补缴当年基准地价的20%，而且出售的时候或者拿证的时候，还要征收收益所得，90平米以内，征收差值部分的20%，90平米以上，征收差值部分的40%！
如果您还是不太理解，那么我就举一个简单的例子，来给您算一下，您就明白了：
假如小董买了一套东方光源的经济适用房，100平米的三室，买的时候是3000元/平，总价30万，如果小董五年内想卖，只能按照30万的原价再扣除折旧费卖给政府，折旧费的算法还没有公布，应该是按照年限折旧，时间越久，折的价格就越低，也就是说五年之内卖，由政府回购的线万的成本都收不回来了。
如果小董五年以后卖，需要交哪些税费呢？
首先，小董要补缴当年基准地价的 20%，如果当年基准地价为五级，则基准地价为：2475元*100平米*20%=49500元；
其次，小董需要缴纳房屋收益所得的40%（90平米以内20%，超过90平米，双倍征收），如果小董这套房子想卖到50万，那么需要缴纳（50万-30万）*40%=80000元；
然后再加上1%-3%的契税和其他税费；
也就是说这套房子，当年30万买的房子，五年之后如果按照50万卖的线%的契税和其他税费，这些税费占到了房屋增值部分的60%还多，如此高昂的成本会让想炒经济适用房的炒房客慢慢退出经济适用房市场，从而使得经济适用房回归居住的属性，真正的实现“房住不炒”的目标，这对买不起商品房，只能买经济适用房的刚需来说，是天大的好事，因为炒房客退出了，买的人少了，房子就容易买到了。
预计该政策公布后，近期会有一大波经适房业主抛售，想要捡漏经适房的可以关注下。
下面让我们一起来看下政策原文：
《关于进一步加强城市区经济适用住房上市交易管理的意见》征求意见公告
为进一步完善我市城市区经济适用住房上市交易管理，我中心依据《经济适用住房管理办法》和（国发〔2007〕58号）、《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》（建保〔2010〕59号）等文件精神，对《洛阳市人民政府关于进一步加强经济适用住房上市交易管理的意见》（洛政〔2017〕5号）进行修订。
根据我市相关规定，现将主要内容向社会公布，广泛征求市民意见。广大市民可对该修订内容提出合理意见，反馈至我中心。征求意见截止时间：2021年6月28日。
关于进一步加强城市区经济适用住房上市交易管理的意见》的起草说明
1995年我市实施安居工程以来，共建设经济适用住房（含安居工程，不含棚改、企业、军队自建等参照经适房办证项目）127个，住房65047套。2012年以来，建设经适房项目19个，住房14144套。据不完全统计，已办理房产手续、取得房产证或不动产证的业主（含安居工程、棚改、企业、军队自建等参照经适房办证项目）逾70000户。
多年来，随着经济不断发展，人民生活水平逐渐提高，很多已购经适房家庭情况发生动态变化，且这些家庭也存在已购买商品住宅、改善居住条件的事实或计划改善居住条件的意愿。
为妥善解决购买经适房家庭出现的新问题，处理好已购经适房家庭而现实又有购买商品住房的实际需求，依据《经济适用住房管理办法》（国发〔2007〕58号）、《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》（建保〔2010〕59号）等文件精神，结合市政府解决该类问题的《会议备忘》内容，市住建局就《洛阳市人民政府关于进一步加强经济适用住房上市交易管理的意见》（洛政〔2017〕5号）提出如下修订意见。
该《意见》保留了原文件框架，仅在原有“上市交易”的基础了变更为“取得完全产权或上市交易”，其他内容均无变化。修订依据：《经济适用住房管理办法》（国发〔2007〕58号）第三十三条“购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。”
《关于进一步加强城市区经济适用住房上市交易管理的意见》（修订稿）
各县（区）人民政府，市人民政府有关部门，各有关单位：
为贯彻落实《住房和城乡建设部关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》（建保〔2010〕59 号）精神，结合我市实际，对洛阳市人民政府《关于进一步加强经济适用住房上市交易管理的意见》（洛政〔2017〕5号）进行修订，对城市区经济适用住房上市交易或取得完全产权管理提出如下意见。
一、经济适用住房购买不满5年的，不得直接上市交易或取得完全产权。
如购房人因特殊原因确需出售，由政府按原出售价格扣除折旧费后回购。回购住房用于向符合经济适用住房购买条件家庭出售。
经济适用住房购买满5年或实际居住满5年需上市交易或取得完全产权的，须报经市住建部门审查，确定是否回购。政府不回购的，按照规定标准缴纳相关费用后可上市交易或取得完全产权。
二、城市区经济适用住房上市交易或取得完全产权土地出让金补缴标准为交易当年基准地价的 20%。
三、经济适用住房上市交易或取得完全产权房屋收益所得收取标准：
（一）单套面积90平方米（含90平方米）以内，按购房价格和申请取得完全产权或者上市交易时的价格（以税务部门征收契税的计税依据为准）差值部分的20%征收。
（二）单套面积超过90平方米的，超出部分收益所得按上述标准双倍收取。
（三）经济适用住房产权人向市财政部门缴纳的房屋收益纳入洛阳市保障性住房专项资金，用于公共租赁住房建设。
四、经济适用住房上市交易或取得完全产权按下列程序办理
（一）产权人向住建部门书面申请，住建部门在10个工作日内做出政府是否回购意见，不回购的向申请人出具《经济适用住房上市交易意见书》或《经济适用住房取得完全产权意见书》。
（二）因工作调动、户口迁移等特殊情况，购房人申请退回已购经济适用住房的，经洛阳市住房保障工作领导小组办公室研究同意后，按原购房价格扣除折旧费后由政府回购。
对购买满5年或实际居住满5年已列入棚户区改造、基础设施、公益设施建设计划范围的住房，政府回购的，经市政府批准，按征收决定发布之日市场价格扣除折旧费后回购；政府不回购的，须补缴土地出让金和收益所得后，按房屋征收相关法规政策执行。
政府回购的房产，产权人持产权相关手续，与住建部门办理回购手续；已办理不动产登记的，住建部门与产权人凭回购手续及其它相关材料办理不动产转移登记，将回购不动产登记在住建部门名下，为原购房人办理经济适用住房注销手续。
（三）对政府不予回购同意上市交易或取得完全产权的房产，产权人持《经济适用住房上市交易意见书》或《经济适用住房取得完全产权意见书》，到自然资源和规划管理部门、财政部门补缴国有土地使用权出让金，缴纳收益所得，并持缴费凭证到房产管理部门办理房屋交易手续或到不动产登记部门办理完全产权手续。
（四）产权人须在《经济适用住房上市交易意见书》或《经济适用住房取得完全产权意见书》下发之日起30日内到有关部门补缴土地出让金、收益所得。
五、住建部门须建立住房保障管理档案，产权人将已购经济适用住房上市交易或取得完全产权的，不再具有购买或租住保障性住房资格。
六、本意见自发布之日起实施，有效期5年。《洛阳市人民政府关于经济适用住房上市交易管理的意见》（洛政〔2017〕5号）同时废止。各县人民政府可参照执行。
来源：洛阳市住房保障和房产服务中心网站
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