关于《洛阳市人民政府关于公布市区国有土地级别与基准地价的通知》解读材料
基准地价是法定公示地价的一项重要内容，基准地价的更新是土地管理的一项常态化、基础性工作。城镇基准地价是在国土空间总体规划确定的城镇开发边界范围内，各土地级别或均质区域，在一定估价期日、设定的用途、容积率、使用年限、开发程度等条件下的土地使用权平均价格。
根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）规定：市、县人民政府要依法定期确定、公布当地的基准地价和标定地价，切实加强地价管理。原国土资源部办公厅《关于实施〈城镇土地分等定级规程〉和〈城镇土地估价规程〉有关问题的通知》（国土资厅发〔2015〕12号）要求，基准地价每3年应全面更新一次，超过6年未全面更新的，在土地估价报告中不再使用基准地价系数修正法。2020年3月，党中央、国务院下发《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》明确要求各地完善城乡基准地价制定与发布制度，逐步形成市场价格挂钩动态调整机制。按照河南省自然资源厅办公室《关于做好2021年度自然资源评价评估有关工作的通知》（豫自然资办发〔2021〕27号）通知要求：为保持基准地价成果的现势性，使土地估价结果符合客观实际，各地现行基准地价成果满 3 年的（估价期日为 2018 年 7 月 1 日以前），应视市场情况，在技术方案报厅同意后开展局部更新或者全面更新。
我市上轮城镇基准地价成果于2019年完成并公布（基准日为2018年1月1日），该成果至今已超过4年时间。随着我市区行政区划调整，在城市基础设施提升、新冠肺炎疫情影响的背景下，原有的基准地价不能准确反映我市地价水平。
因此，为使城镇各类土地级别及基准地价更客观的反映现实情况，适应扩大市场机制配置土地资源发展需要，落实土地宏观调控政策，市自然资源和规划局会同有关部门充分对接、多次论证、反复修改，历时近一年，对洛阳市区城镇土地级别与基准地价进行了更新调整。
更新调整过程包括前期准备、外业调查、内业处理、成果编制、成果论证、成果预检、成果听证、成果验收等共8个阶段。
本次城镇土地级别与基准地价更新调整工作范围含偃师区、孟津区。根据城区现状、相关规划以及国土空间规划中的城镇开发边界，中心城区更新范围总面积为513.86km2（含水域面积33.48km2），偃师区更新范围总面积为80.23km2（含水域面积4.20km2），孟津区更新范围总面积为30.40km2（含水域面积0.23km2），孟津区北区（原吉利区）更新范围总面积为32.29km2（含水域面积0.28km2）；共搜集了31类定级资料，9332个估价样点（中心城区6803个，偃师区1127个，孟津区907个，孟津区北区495个）。
更新调整过程中，先后两次针对更新调整范围等征询各区意见，针对相关技术问题先后五次征询省厅专家意见及建议；3月中旬完成了初步成果编制，4月19日项目成果通过市委国土空间规划委员会2022年第二次会议审议，5月21日通过了省厅专家预检。5月27日，共组织27家单位及个人对成果进行了公开听证；5月29日成果顺利通过省厅验收。2022年8月29日，经市政府第120次常务会议审议通过。
三、主要内容本次共对商业服务业、工矿仓储、公共管理与公共服务、交通运输、公用设施、特殊用地六个用地类型进行了土地级别与基准地价更新调整，在中心城区制定了出让土地地下空间权（地下商场、地下停车场）基准地价。其中，对商业服务业用地进行了二级类细分，将一级类商业服务业用地细分为商业用地（A）、商业用地（B）、商业用地（C）、商务金融用地、娱乐康体用地、其他商业服务业用地共六个二级类，将交通运输用地细分为场站用地及线路用地，引导土地利用更加合理化。
基准地价评估期日为2022年1月1日，使用年期为法定最高出让年限，分用途设定开发程度及标准容积率，地价表现形式为地价和楼面地价。其中：
中心城区：设定容积率：商业用地（A）、商业用地（B）、商务金融用地、娱乐康体用地、其他商业服务业用地平均容积率为2.5，商业用地（C）平均容积率为0.5，公共管理与公共服务用地1.5，工矿仓储用地、交通运输用地（含场站用地及线路用地）、公用设施用地、特殊用地1.0。设定开发程度：商业服务业用地、工矿仓储用地1-4级、公共管理与公共服务用地、交通运输用地、公用设施用地、特殊用地1-3级为“七通一平”，其他级别“五通一平”。
偃师区：设定容积率：商业用地（A）、商业用地（B）、商务金融用地、娱乐康体用地、其他商业服务业用地平均容积率为1.8，商业用地（C）平均容积率为0.5，公共管理与公共服务用地1.5，工矿仓储用地、交通运输用地（含场站用地及线路用地）、公用设施用地、特殊用地1.0。设定开发程度：商业服务业用地、工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地1-4级为“五通一平”，其他级别“三通一平”；交通运输用地、公用设施用地、特殊用地1-3级“五通一平”，其他级别“三通一平”。
孟津区及孟津区北区（原吉利区）：设定容积率：商业用地（A）、商业用地（B）、商务金融用地、娱乐康体用地、其他商业服务业用地平均容积率为1.8，商业用地（C）平均容积率为0.5，公共管理与公共服务用地1.5，工矿仓储用地、交通运输用地（含场站用地及线路用地）、公用设施用地、特殊用地1.0。设定开发程度：商业服务业用地、工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用地、公用设施用地、特殊用地均为“五通一平”。
与现行基准地价相比，本次调整较2018年基准地价平均上涨幅度为商业服务业用地2%、公共管理与公共服务用地6%、交通运输用地4%（线%（与上轮水利设施用地对比）。与现行土地级别相比，中心城区商业服务业用地将王城大道以西至学府街区域由三级地调整为二级地，将洛宜路、学子街周边由二级地调整为三级地，瀍河区东花坛周边以及开元大道以北至洛河区域（西南环城高速以东至龙鳞路）由三级地调整为四级地；本次更新调整新增加的区片：常袋镇、麻屯镇区域以及伊、洛河夹河滩区域为末级地（六级地）；
工矿仓储用地新增五级地，将老城十字街以东区域以及周山大道以西、河洛路两侧区域由二级地调整为三级地，将瀍河以东至启明南路区域由二级地调整为四级地，将邙岭大道以北区域、伊滨区伊洛东路以北大部区域由三级地调整为四级地；本次更新调整新增加的区片：常袋镇、麻屯镇区域以及伊、洛河夹河滩区域为末级地（五级地）。四、成果主要特点本次洛阳市区土地级别调整与基准地价更新严格按照《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》以及河南省自然资源厅相关要求，结合洛阳市区实际，制定了全面、细致的工作方案和技术方案，更新调整工作中外业调查资料丰富多样，内业数据技术处理严格缜密，论证、听证征求意见程序规范，土地定级和基准地价成果科学合理。取得成果具有以下特点：
一是成果更加贴合洛阳市土地市场。
首先是为应对洛阳市产业体系多元化的出现，结合洛阳市国土空间规划和管理的实际需要及《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）》，与相关部门进行了多种方案的论证沟通，依据商业用途、物业形态对商业服务业进行了二级类细分，将交通运输用地细分为场站及线路两个用途，将更好的发挥土地用途价值作用，引导土地利用更加合理化；
其次是随着洛阳市中心城区的快速发展，对地下空间的开发利用日趋增多，根据洛阳市实际需要，制定了定地下商业服务业、地下停车场两类地下空间权出让基准地价，进一步推动了洛阳市土地利用管理工作，同时对缓解耕地保护与建设用地扩张矛盾，促进城市经济社会可持续发展也具有重要现实意义。
二是对行政区划后市内各区的成果进行了平衡衔接。
2021 年 3 月，国务院批复同意撤销县级偃师市，设立洛阳市偃师区；撤销孟津县、洛阳市吉利区，设立洛阳市孟津区。撤县划区之后需要根据各区实际经济发展和地价水平，通过调整平衡各区基准地价，进行科学规划、严格管控，更好的实现规划的引领作用，从而加速中心城市与周边县（市）之间，相关要素的无障碍流动，使得都市圈在更大范围内实现资源优化配置，提升整个都市圈经济活动、经济运行的效率。本次基准地价更新是洛阳市行政区划调整后，首次对全市城市区域范围基准地价进行的统一调整，将偃师区、孟津区基准地价成果进行了平衡并与中心城区进行衔接，符合洛阳市目前地价水平。
本轮基准地价更新主要依据《洛阳市土地利用总体规划（2006～2020 年）调整完善》中的建设用地范围、《洛阳市城市总体规划（2011-2020 年）》中心城区规划范围线中的城市建设用地规划范围以及国土空间总体规划确定的城镇开发边界范围，划定工作区域。与上轮相比，中心城区工作范围面积略有调整，增加了洛阳空港产业集聚区及伊洛河水生态文明示范区等区域；偃师区工作范围较上轮增加了岳滩镇及顾县镇镇区等区域。本轮更新成果，更好的适应了洛阳市城市发展新形势，为城市土地供应提供了基础保障。
五、解读机构市自然资源和规划局，解读人：杨双新，联系方式：63305991。
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